巧算二手楼市身价2006-08-10 10:03教你一个“土法子”，能将房产价格算出个大概。当然前提是会算下面几个数据：一、房屋的折旧费。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2％；二、户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法与新房进行比较，如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房（简称“三小”套型），则扣减10％；三、房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一至五层是基准价，五层、六层扣减3％，七层减5％，而三、四层则加3％，楼顶减5％；四、朝向因素。假如房子没有朝南的门窗，则减5％；五、小区环境对房价的影响。没有物业管理扣减5％，小区没有单独封闭，也减5％，属于重点中小学区域的房子要加15％；六、习惯性心理因素，也会使人们对买旧房心存压力，花很多钱才买套旧房，这一因素使房价又减8％的价钱。

有个简单的二手房售价测算方法——报价为同地理位置商品房价格的60％至70％左右，约是当前周边房屋租金的100倍。举例：某房1990年建成，楼层为4层（共6层），建筑面积60平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。于是，因其是“三小”套型：－10％；折旧率10年×（－2％）＝－20％；楼层：＋3％；朝向：南北；非小区和无物业管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％；重点中小学区：＋15％；心理因素：－8％；当地商品房价格为2000元／平方米，得出该房产价格为：2000－（2000×20％＋2000×10％－2000×3％＋2000×8％－2000×15％）＝1600（元／平方米）。因而此房的实际成交价格为9.6万元左右。