4月份，一系列直指房地产市场的调控“组合拳”出台，成都市也积极认真贯彻落实国家宏观调控政策，开始执行“四个严禁”、“一个加大”。严禁捂盘惜售、严禁哄抬房价、严禁虚假买卖、严禁期房转让、加大投入，建设100万平方米保障性住房等。北京、深圳、西安等城市已相继出台地方细则。

成都的新政细则何时出台？成都的新政细则将重点调控哪类物业？新政细则出台后，开发商会遭遇哪些新的问题？会不会让已经处于观望状态的购房者持续观望？这些问题，不仅让购房者集体步入观望状态，直接导致5月份成都楼市商品房市场和二手房市场成交量双双下滑；而且纠结并影响着成都开发商的推盘营销策略，让开发商纷纷推迟项目亮相开盘时间。其目的只有一个：静等新政成都细则出台，审时度势，顺势而动。

记者通过调查采访发现，对于新政成都细则的出台，购房者和开发商关注的角度不一而同：

购房者最关心的问题是：一、对异地置业的界定。异地是指大成都区外，还是川外？二、什么样的二套房可以称作改善性住房？三、因为有了小孩等原因，确实需要卖小房子、买大房子的刚需购房者，有没有办法不算成二套房？……

开发商关注的内容则有：一、对开发商预售资金管理的规定。这对房地产企业资金流动的影响巨大，从而判断房企会不会出现降价行为。二、房产税、土地增值税等各种税收有没有变化？究竟怎么收取？三、“外地人”的“外地”二字如何界定？

针对这些问题，记者将第一时间为购房者继续探寻，一旦成都政府推出新政，本刊将第一时间邀约成都资深业内人士，召开“圆桌会议”，为购房者详细解读新政成都细则。

自新政出台后，本报新闻热线电话一直响个不停。综合读者打进热线咨询的问题来看，在成都买房，购房者最关心的问题一是外地人买房，一是二套房政策。为此，本报特地整理出目前报社热线接待的最关心的几个二套房话题，供大家参考！

1、问：如果将首套房卖掉再买房能算首套房吗？

答：目前，各银行执行的认定规定是，只要有购房经历，并从银行贷过款，银行征信系统中就有相关记录，以后即使将这套房子卖掉，再贷款买房也算是二套房。

2、问：写字间、酒店式公寓是否算二套房？

答：写字间、酒店式公寓属于非住宅类房产，各家银行针对此类商业性质房产单独设置个人商业用房贷款项目，要求首付不低于50%，贷款年限最长为10年。此类贷款不与住宅类房产混合计算首套、二套。

3、我家三口人曾贷款买过50平方米的房，现在买套90平方米的房是否属于第二套房？

答：对于已经在银行贷款购买了一套房子，但又想换一套更大面积的房屋的人来说，专家并不建议冲动地将小房卖掉去买大房。有的银行则表示，只要能提供直系亲属资料，证明人均住房面积低于成都市人均居住水平，那么即使是第二次贷款买房，也可按改善型住房实行一套房贷政策优惠来处理。

4、男方婚前有贷款购房记录，婚后以妻子名义（没有贷款记录）申请，是否属于第二套房？

答：该情况属于第二套房。央行对二套房贷明确给予了“以家庭为单位”的说法，虽然女方没有贷款购房记录，但结婚后两人共同组建了家庭，商贷记录已为家庭共有，即便再以女方名义买房，仍属于二套房范畴。

5、父母曾贷款买过房，现在自己成年了，计划再买房，是否要被列为第二套房？

答：不属于第二套房。尽管央行对二套房贷明确给予了“以家庭为单位”的说法，但借款人家庭是以借款人、配偶及未成年子女为单位。也就是说，单身成年人以本人认定为一个家庭单位；已婚成年人以夫妻两人共同认定为一个家庭单位，其未成年孩子不能独立构建家庭单位，可计入家庭单位的一员。只要已成年，就以本人作为独立家庭单位，不受家里其他人的影响。

6、曾经按揭贷款购过房，不过已经全款付清了，现在再申请贷款购房，是否属于第二套房？

答：按照人民银行对第二套房的界定，“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋；“第二套（含）以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。因此，首套、二套的概念不是针对房产，是指贷款的次数。之前通过一次性付清或赠与的方式获得房产，没有贷款记录，没有通过银行按揭买过房，都属于首套。有的银行表示，只要之前没贷款买过房，在人行征信系统上查不到贷款买房的记录，不管实际上是第几套房，都按第一套房的标准执行。

(成都房产报道)