猜想一 降价空间有多大

房交会，历来有成都楼市风向标之称。尽管此次出台的国十号文件被誉为是历次楼市调控中最为猛烈的一次，但春交会上，成都的众多开发商依然坚守价格，不为所动。记者走访各大参展楼盘了解到，此次各楼盘在价格上推出的优惠大多为按揭贷款让利1%到6%不等，这和以往房交会开发商让利冲量给出的优惠相当。“目前我们没有大幅度降价的打算。”谈到未来可能低迷的楼市，中大地产的营销总监但健没有表现出太多的担忧，“我们对自己的楼盘品质很有信心，只要品质好，市场的需求总是有的。况且，成都的房价基本上还是在一个比较合理的区间，新政的影响不会太大。”

携“西区地标”、“双河鹭岛”、“北城一号”项目参展的润扬地产，房交会给出一定优惠，按揭贷款让利基本在2%左右，现场有部分的限量限价精选房。销售部总监徐菱璘表示，“我们的楼盘各有优势，在市场上有一定的需求量，比如‘西区地标’，它的优势在户型和交通，可以一套变二套，二套变三套，满足了有刚性需求的客户，另外，即将开通的快铁也让它升值不少，很多客户都是冲着快铁来的。”

针对观望情绪浓厚的现状，不少开发商此次改变了冲量的做法，而以整体形象的推广和宣传为重心，部分转移了看房者对其价格和优惠政策的注意力。据不完全统计，约有20%~30%的参展楼盘尚未开盘，价格及优惠措施尚未确定，仅希望有意向的客户能留下联系方式，允诺将在开盘前后“点对点”电话告之价格及优惠情况。而个别已开始发售的楼盘在展馆现场无法提供具体价格及优惠措施，只能“到项目上去具体谈”，一定程度上反映出开发商对价格和优惠信息的保守。

“新政对楼市的影响肯定是不言而喻的，下一阶段房价必然下跌，但具体到成都来说，降价空间有限。”资深房地产分析师吴敏辉表示，成都是西部特大中心城市，其房价与一线城市之间差距依然较大，刚性需求旺盛。在经济危机和特大地震的双重影响下，成都楼市出现过短暂的低迷，但随着经济复苏和灾后重建，楼市迅速反弹，表现出强劲的势头。“我认为房价的合理区间应该是这一轮涨价之前的价格。”

对于恒大在全国掀起的降价，一位本土开发商直言，“就是在楼市火爆的时候，恒大新盘开盘的优惠力度也差不多有那么大，应该不能代表成都楼市的常态。”

猜想二 成都楼市底在哪里

成都市民胡俊林的心情很复杂。以为在新政后的房交会上能买到便宜一点的房子，但转了一圈后发现和他之前了解的没有什么变化。很多和他一样的市民选择了观望等待。

网挂出了房交会期间售房前二十位的情况。截至5月7日下午3时，即使是售房排名第一的成都华信大足房地产开发有限公司“东山国际新城”项目，总共也才售出38套，而排在第二十位的成都武海置业有限公司“中华名园”项目售出6套。

这样的成绩给房交会蒙上了浓浓的观望气氛。“新政公布以来，我们明显感觉到电话来访量和到访量急剧下滑，据我们统计，4月后半月，我们的电话来访量下降了50%以上，到访量下降了60%以上。”瑞湖公司销售经理刘敏有些担忧。

这并不是个案。“最严重的一周，来访量下降了90%。”合景泰富地产的营销经理胡裕隆告诉记者。

21世纪不动产一位销售主管坦言，最近业绩大幅下降，仅有新政前的1/4左右。“我手头掌握的房源都是非常好的，以前客户只要看两到三套房子就能下单，现在逛了10多套都迟迟不拿主意。”他还告诉记者，目前贷款已经很麻烦，如果银行再加息，估计楼市会真正迎来寒冬。

面对这样的情况，在房交会上真正打出降价旗号的项目却一个也没有。有业内人士这样分析：“2008年国家政策出台，经过一番洗礼之后，降价的开发商都亏了。这次谁也不愿意再做这个冤大头，当然要稳住阵脚。当然这样做的结局必将进一步加剧开发商与购房者之间的博弈。”

审视过去几年政策推出之后的规律，每一次新政，必然会让整个市场进行一次W型的变化，进入低谷——稳步上升——低谷的循环之中。目前，随着调控次数的增加，这样的规律也愈加明显。吴敏辉认为，调控之后会出现降幅，已经不再是什么秘密，而关键在于什么时候降，什么时候触底的问题。“本次新政，开发商已经做好准备，抗压能力比过去提升了不少，底点或将在年底才能探出端倪。”

猜想三 成都细则何时出台

无论是开发商还是购房客，目前都处于一种观望状态。各地方政府和各大银行迟迟未拿出新政实施细则是观望情绪后面的一把推手。5月7日，记者致电成都各大银行，大多数银行都不愿就此事多做说明，纷纷表示不便接受采访。

东亚银行成都分行的前台工作人员告诉记者：“目前我们银行要求置办二套房的客户首付50％，利率上浮10％。目前对二套房的认定标准是‘以贷为限’，通过征信系统查询个人贷款买房记录。”

民生银行成都分行目前严格执行国家二套房政策，首付50%，利率1.1倍，已经暂停办理三套及以上房的贷款。相关负责人表示，以房为限条件不成熟，暂以贷为限，只要国家以房为贷相关查询系统建立，即刻更正。

就在7日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，第二套住房认定标准，国务院已经明确规定，住房和城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定，我们这几家正在积极研究制定中。齐骥认为，在个人住房贷款中，居民家庭的住房套数应该依据借款人在拟购房所在地的房屋登记信息系统中，他的家庭，包括本人、配偶及其未成年子女名下所有的住房登记记录以及其他相关信息来做认定。

近期，北京、深圳、西安等一些城市纷纷出台了地方细则。成都市房管部门有关人士向本报记者表示，目前还不知道出台地方细则的情况。不过，成都市房管局7日向媒体记者介绍了近半个月来房地产市场的变化，表示主城区商品房成交量出现了一定回落，价格上涨势头得到了遏制。同时，介绍接下来将要采取的一些措施：捂盘惜售楼盘将关闭其网签系统；房源销售价格抄报税务部门；签虚假买卖合同将受严厉处理；中心城区建100万平方米保障性住房。

一位不愿具名的成都房地产界人士表示，这个情况介绍实际上可以看作是成都的地方细则，只是没有明确是“成都细则”而已。他分析，相比较其他地方的细则，成都的力度并不弱。成都重点加强在销售环节的监管——取得预售许可证，未在10日内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售或其他有可售房源而拒售的，房管部门关闭其网签系统，责令企业整改，停止销售，并记入信用档案。超过整改期限仍然不预售的，将长期关闭其预售网签系统，不得预售，只能现售，并向社会进行通报。不仅如此，对楼盘工程建设进度已符合预售条件不申请预售的项目，房管局将督促其尽快上市；工程建设已达到预售条件经督促超过限期仍不申办预售证的，房管局考虑不再受理其预售申请，只能现售。“楼盘不准预售，意味着开发商的资金压力将非常大，就这一条，就能使很多开发商喘不过气。”

现在，无论房价降与否，在开年高开高走之势的背后，新政确确实实带给本届春交会一次倒春寒，似乎还预兆着后市的低迷。如果政策进一步持续施压，那么春交会后或将真正步入一段下行通道周期。对于购房者来说，这无疑是最大的利好。